Acheter une maison à Chypre : Guide complet sur la TVA réduite

Acquérir une propriété à Chypre ne signifie pas seulement profiter de la douceur de vivre méditerranéenne ; c'est aussi une opportunité d'optimisation fiscale intéressante. Suite à une récente modification législative, les acquéreurs et constructeurs de résidences principales peuvent prétendre à un taux de TVA réduit. Cet article analyse les nouvelles dispositions applicables à l'achat immobilier à Chypre et fournit les clés nécessaires pour concrétiser votre projet sur l'île.

Application du taux réduit de TVA pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale

Le 8 juin 2023, la Chambre des représentants chypriote a adopté un amendement législatif appliquant un taux de TVA réduit de 5 % sur les résidences principales. Entrées en vigueur le 16 juin 2023, ces modifications introduisent de nouvelles conditions d'éligibilité pour les résidences principales et permanentes, des mesures transitoires, ainsi que des règles révisées concernant la possibilité de solliciter à nouveau ce taux réduit dans un délai de 10 ans.

Les conditions d'éligibilité au taux réduit de TVA

Selon les nouvelles dispositions de la loi sur la TVA (amendement 95(I)/2000), le taux réduit de 5 % s'applique aux 130 premiers mètres carrés d'une résidence principale, jusqu'à une valeur de 350 000 €, à condition que la valeur totale de la transaction n'excède pas 475 000 € et que la surface constructible totale ne dépasse pas 190 mètres carrés.

Une exception est prévue pour les personnes en situation de handicap. Celles-ci peuvent bénéficier du taux réduit de 5 % sur les 190 premiers mètres carrés, indépendamment de la surface totale de la propriété. Les bénéficiaires doivent relever de la catégorie « personnes en situation de handicap » telle que définie par la loi. La valeur transactionnelle au mètre carré peut être révisée sur décision du Commissaire aux impôts et du Conseil des ministres.

Période de transition

Une période transitoire a été mise en place pour protéger les projets en cours. Les nouvelles restrictions ne s'appliquent pas si un permis d'urbanisme a été délivré avant le 31 octobre 2023, ou si une demande de permis a été déposée avant cette date, sous réserve qu'une demande dûment complétée soit soumise à l'autorité compétente dans les trois ans suivant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Réapplication du taux réduit de TVA

La nouvelle législation modifie les règles permettant de bénéficier à nouveau du taux de 5 % pour une autre propriété au cours d'une période de 10 ans. Une personne peut solliciter ce taux pour un nouveau bien, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• Notifier le Commissaire aux impôts dans les 30 jours suivant la date à laquelle le bien précédent cesse d'être utilisé comme résidence principale.
• Rembourser la différence entre le taux réduit et le taux standard de TVA, au prorata de la période restante sur les 10 ans durant laquelle le bien n'a pas servi de résidence principale.

Note importante : Cette obligation de remboursement ne s'applique pas en cas de décès du bénéficiaire ou de transfert de la propriété à l'un de ses enfants majeurs, à condition que l'enfant soit lui-même éligible au moment du transfert.

Procédure de demande et éligibilité

L'application du taux réduit est conditionnée à l'obtention préalable d'une approbation certifiée de l'administration fiscale. Les demandeurs doivent soumettre un formulaire spécifique attestant que la maison servira de résidence principale et permanente, accompagné des justificatifs requis. Cette demande doit impérativement être déposée avant la livraison effective du bien.

Sont éligibles les résidents de Chypre, qu'ils soient citoyens de l'UE ou de pays tiers, pour autant que le bien soit utilisé comme leur résidence principale et permanente dans la République.

Il convient de noter que toute fausse déclaration visant à bénéficier indûment du taux réduit expose son auteur au paiement du différentiel de TVA. De plus, cela constitue une infraction pénale passible d'une amende pouvant atteindre le double du montant de la TVA due, d'une peine d'emprisonnement allant jusqu'à 3 ans, ou du cumul de ces deux peines.

Conclusion

Avec cette nouvelle réglementation, l'achat immobilier à Chypre reste une option particulièrement attractive. La possibilité de bénéficier d'une TVA réduite rend l'accession à la propriété sur l'île accessible à de nombreux investisseurs et expatriés. Toutefois, pour tirer parti de ces avantages sans encombre, il est crucial de bien comprendre les conditions spécifiques et les procédures administratives. Une planification rigoureuse et un accompagnement professionnel par des experts comme DW&P Dr. Werner & Partners feront de votre acquisition à Chypre un investissement pérenne.