Susan MeierEen eigen huis op Cyprus is voor velen een droom: wonen in een van de mooiste landen van het Middellandse Zeegebied. Naast het klimaat biedt Cyprus ook interessante fiscale voordelen bij de aankoop van vastgoed. Dankzij een recente wetswijziging kunnen kopers en bouwers van een eigen woning profiteren van een sterk verlaagd BTW-tarief.
In dit artikel bespreken we de nieuwe regels die gelden bij het kopen van een huis op Cyprus en geven we praktische inzichten voor iedereen die overweegt om naar het eiland te verhuizen.
Verlaagd BTW-tarief voor de eigen woning
Op 8 juni 2023 heeft het Cypriotische parlement een wetswijziging aangenomen met betrekking tot het verlaagde BTW-tarief (VAT) op hoofdwoningen. Deze wijzigingen zijn op 16 juni 2023 in werking getreden.
De kern van de wijziging is dat het verlaagde tarief van 5% (in plaats van het standaardtarief van 19%) onder strengere voorwaarden wordt toegepast. Er zijn nieuwe regels voor de maximale oppervlakte en waarde van de woning, overgangsregelingen en voorwaarden voor het opnieuw aanvragen van dit tarief binnen een periode van 10 jaar.
De voorwaarden: Wanneer geldt de 5% BTW?
Volgens de nieuwe bepalingen van de gewijzigde BTW-wet (95(I)/2000) geldt het verlaagde tarief van 5% voor de eerste 130 vierkante meter van een hoofdverblijf, tot een waarde van € 350.000.
Er zijn echter twee harde bovengrenzen om überhaupt in aanmerking te komen:
- De totale transactiewaarde mag niet hoger zijn dan € 475.000.
- De totale bebouwbare oppervlakte mag niet meer bedragen dan 190 vierkante meter.
Uitzondering voor mensen met een beperking
Er geldt een uitzondering voor mensen met een beperking. Zij kunnen het verlaagde tarief van 5% toepassen op de eerste 190 vierkante meter, ongeacht de totale oppervlakte van de woning. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet men vallen onder de specifieke definitie van "personen met een beperking" in de BTW-wetgeving.
Overgangsregeling
Er is een overgangsperiode ingesteld voor lopende projecten. De nieuwe, strengere regels zijn niet van toepassing als:
- De bouwvergunning is verleend vóór 31 oktober 2023; of
- De aanvraag voor een bouwvergunning vóór die datum is ingediend.
Daarnaast moet er binnen drie jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet een correct ingevulde aanvraag bij de bevoegde instantie zijn ingediend.
De 10-jaarsregel en terugbetaling
De wetgeving stelt strikte eisen aan de duur van het verblijf. Om het voordeel te behouden, moet de woning minimaal 10 jaar als hoofdverblijf worden gebruikt.
Wil je binnen die 10 jaar verhuizen of de woning verkopen? Dan moet je het verschil tussen het betaalde 5%-tarief en het standaardtarief terugbetalen aan de fiscus. Dit gebeurt naar rato van de resterende tijd waarin de woning niet meer als hoofdverblijf dient.
Wil je binnen die 10 jaar een nieuwe woning kopen met het verlaagde BTW-tarief? Dat kan alleen als je eerst de genoten BTW-korting van de vorige woning terugbetaalt.
Let op: Bij overlijden van de eigenaar of bij overdracht aan meerderjarige kinderen (mits zij ook aan de voorwaarden voldoen) gelden er uitzonderingen op deze terugbetalingsplicht.
Aanvraagprocedure en sancties
Het verlaagde tarief wordt niet automatisch toegepast. Je moet hiervoor een specifieke aanvraag indienen bij de Cypriotische belastingdienst, waarin je verklaart dat de woning als permanent hoofdverblijf zal dienen. Deze aanvraag moet worden ingediend voordat de woning feitelijk wordt opgeleverd.
Deze regeling staat open voor inwoners van Cyprus, ongeacht of ze uit een EU-lidstaat (zoals Nederland of België) of een niet-EU-land komen, zolang de woning maar daadwerkelijk als hoofdverblijf op Cyprus wordt gebruikt.
Waarschuwing
Het afleggen van een valse verklaring om onterecht van het lage tarief te profiteren, wordt zwaar bestraft. Je bent dan niet alleen verplicht om het verschuldigde BTW-verschil alsnog te betalen, maar riskeert ook:
- Een geldboete tot tweemaal het verschuldigde BTW-bedrag;
- Een gevangenisstraf tot 3 jaar;
- Of beide.
Conclusie
Een huis kopen op Cyprus blijft aantrekkelijk, maar de fiscale spelregels zijn veranderd. De mogelijkheid om slechts 5% BTW te betalen maakt vastgoed op het eiland toegankelijk, maar het is cruciaal om goed te letten op de grenzen van € 475.000 en 190 vierkante meter.
Ben je van plan om te emigreren naar Cyprus of daar een woning te laten bouwen? Zorg dan dat je je vooraf goed laat informeren over de specifieke voorwaarden en de aanvraagprocedure. Met de juiste planning voorkom je verrassingen en kun je zorgeloos genieten van je nieuwe woning onder de zon.
